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房地產(chǎn)上市公司2022年年報(bào)披露已經(jīng)收官。新華財(cái)經(jīng)和面包財(cái)經(jīng)研究員以2022年全口徑銷售額前50名的上市房地產(chǎn)企業(yè)為樣本，分析了46家披露年報(bào)業(yè)績的房企2022年全年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)及業(yè)績變化。

統(tǒng)計(jì)顯示，超過七成頭部房企營收下滑，近半房企歸母凈利潤告負(fù)，主要原因包括市場下行銷售不及預(yù)期、資產(chǎn)減值計(jì)提、匯兌損失等。

35家房企營收下滑 毛利率持續(xù)探底

2022年?duì)I收超過2000億元的上市房企有6家，分別為萬科、綠地控股(行情600606,診股)、碧桂園、保利發(fā)展(行情600048,診股)、龍湖集團(tuán)及華潤置地，其中萬科以5038.38億元的營收排在首位。

千億級房企共有11家，其中金地集團(tuán)(行情600383,診股)營收首破千億，2022年?duì)I業(yè)收入為1200.35億元，同比增長21.33%。

圖1：TOP50上市房企2022年?duì)I收前10

營業(yè)收入同比下滑的房企數(shù)量達(dá)35家，占比超過七成。其中，融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)及金科股份(行情000656,診股)營收同比跌幅均超五成。

僅5家頭部房企2022年?duì)I收、歸母凈利潤雙增，分別是建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、萬科及濱江集團(tuán)(行情002244,診股)。

從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，行業(yè)整體毛利率持續(xù)探底。統(tǒng)計(jì)顯示，頭部房企2022年銷售毛利率平均數(shù)為11.99%，同比下降約7個百分點(diǎn)；凈利率平均數(shù)為-9.52%，同比下滑超16個百分點(diǎn)。

圖2：頭部房企近三年毛利率、凈利率變化

超四成房企歸母凈利潤告負(fù) 頻現(xiàn)資產(chǎn)減值

歸母凈利潤方面，5家房企盈利超百億元。其中，華潤置地以280.92億元排在首位，龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展分別位列第二、第三。

值得關(guān)注的是，超四成房企歸母凈利潤告負(fù)。富力地產(chǎn)、融信中國、華僑城等12家房企2022年虧損超百億元，融創(chuàng)中國2022年虧損298.92億元，虧損幅度居首。

超八成頭部房企歸母凈利潤出現(xiàn)下滑。其中，大悅城(行情000031,診股)、正榮地產(chǎn)及禹洲集團(tuán)歸母凈利潤同比跌幅均超過1000%。

圖3：TOP50上市房企2022年虧損前10

對于業(yè)績下滑、虧損，多家房企表示主要受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售下滑、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤降低、資產(chǎn)減值計(jì)提、匯兌損失等因素所致。

統(tǒng)計(jì)顯示，超兩成頭部房企2022年匯兌損失超10億元。根據(jù)財(cái)報(bào)，2022年碧桂園錄得對沖后的凈匯兌虧損約為83.79億元，而融創(chuàng)中國2022年匯兌損失同樣達(dá)到68.50億元。

另一方面，多家頭部房企于2022年計(jì)提大額減值。

2022年，華僑城共計(jì)虧損109.05億元，其中公司年內(nèi)資產(chǎn)減值損失達(dá)127億元。對此，深交所向華僑城出具年報(bào)問詢函，要求說明報(bào)告期存貨跌價準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性、是否存在集中報(bào)告期計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備的情形。5月6日，華僑城公告稱，將延期回復(fù)年報(bào)問詢函。

陽光城同樣在年報(bào)問詢函中，被深交所要求說明報(bào)告期減值計(jì)提是否充分、合規(guī)。公告顯示，因立信中聯(lián)會計(jì)師事務(wù)所出具了否定意見的內(nèi)部控制審計(jì)報(bào)告，公司股票自2023年5月5日開市起被實(shí)施其他風(fēng)險警示，公司股票簡稱由“陽光城”變更為“ST陽光城(行情000671,診股)”。

圖4：深交所債券紀(jì)律處分截圖

此外，包括中國恒大、世茂集團(tuán)等多家頭部房企尚未披露2022年年報(bào)。此前，融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)等多家房企因未能及時披露公司年報(bào)遭到滬深交易所通報(bào)批評。截至目前，中國恒大、世茂集團(tuán)仍在停牌狀態(tài)。

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