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我們應(yīng)該推動樓市穩(wěn)定復(fù)蘇，并利用這個(gè)窗口期，根據(jù)市場供求關(guān)系、城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有36個(gè)，數(shù)量為近17個(gè)月以來的新高。同期，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有13個(gè)，為近6個(gè)月以來的新高。70個(gè)城市新房平均價(jià)格指數(shù)環(huán)比持平，這是2022年2月以來首次出現(xiàn)止跌，特別是一線城市出現(xiàn)房價(jià)企穩(wěn)的跡象。

如果將目光鎖定在相對規(guī)模較小的二手房市場，表現(xiàn)更為積極。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年2月前兩周（1日-14日）貝殼重點(diǎn)50城二手房日均成交量較1月同期增長約90%。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年第7周（2.6-2.12），北京二手房成交量為3190套，環(huán)比上漲13.4%；中指研究院統(tǒng)計(jì)2023年2月1日-11日期間，北京二手房成交量為4705套，環(huán)比增長33.5%，同比增長173.5%。其他城市如深圳，深房中協(xié)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月6日-2月12日，深圳全市二手房錄得784套，環(huán)比增長率為40.0%，超2022年周錄得量最高值。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站顯示，2月15日杭州市二手房當(dāng)天成交量突破200套。

可以看出，熱點(diǎn)城市二手房市場已經(jīng)啟動，可能會帶動市場逐步回穩(wěn)和增長。這是因?yàn)?，這些城市有較多具有支付能力的剛需客戶，比如為了子女教育或結(jié)婚，一旦樓市在宏觀上表現(xiàn)為止跌以及政策上鼓勵樓市消費(fèi)，那么，有些剛需不會繼續(xù)等待，而是直接入市。這類剛需客戶涌現(xiàn)會帶來一定數(shù)量的改善型置換交易，推動高端住房價(jià)格上漲，從而激活二手房市場。

這類交易通常會率先發(fā)生在一二線熱點(diǎn)城市主城區(qū)。按照過去的經(jīng)驗(yàn)，熱點(diǎn)城市的二手房量價(jià)齊升，會帶動該市新房銷售的增長，熱點(diǎn)城市樓市的量價(jià)齊升的影響，最終會傳導(dǎo)給二三線城市，從而呈現(xiàn)從一線城市主城區(qū)和高端市場向整個(gè)城市擴(kuò)散、從一線熱點(diǎn)城市向二三線城市擴(kuò)散的傳導(dǎo)路徑。

過去20多年的樓市，呈現(xiàn)出明顯的“買漲不買跌”的現(xiàn)象，每次樓市量價(jià)齊漲，都要借助于寬松貨幣政策放大的購買力和預(yù)期，并產(chǎn)生自中心地區(qū)向四周擴(kuò)散的效應(yīng)。以2015年啟動的上一輪牛市為例，當(dāng)年6次下調(diào)利率并降低了首付款比例，深圳樓市率先暴漲，2016年傳遞到上海、廈門、北京等熱門城市，并向二、三線城市蔓延，最終迎來全國房價(jià)普漲。2020年，為應(yīng)對疫情沖擊而采取寬松貨幣政策后，2021年上半年一線城市學(xué)區(qū)房迎來暴漲，但調(diào)控政策抑制住了更大范圍的擴(kuò)散。

當(dāng)前，一二線熱點(diǎn)城市以及長三角地區(qū)部分城市，積累了一定數(shù)量的剛需和改善型客戶，正在陸續(xù)釋放，這將有助于熱點(diǎn)城市市場穩(wěn)定和反彈，并為其他城市增強(qiáng)信心。但是，具有巨大存量和價(jià)格過高的熱點(diǎn)城市，有效需求不會像以前那么多，靠價(jià)格大幅上漲的方式，會快速透支市場，不如通過穩(wěn)定的價(jià)格，緩慢有序釋放需求，令市場可持續(xù)健康運(yùn)行。

在一定程度上，當(dāng)前較低的按揭利率、大幅拉長的房貸期限、降低首付比例等金融政策，都為樓市復(fù)蘇準(zhǔn)備好了條件，按照過去的經(jīng)驗(yàn)，全國樓市的復(fù)蘇需要熱點(diǎn)城市量價(jià)齊漲帶動。但是，熱點(diǎn)城市的房價(jià)已經(jīng)明顯過高，如果繼續(xù)上漲并起到引領(lǐng)作用，長遠(yuǎn)看對樓市的穩(wěn)定發(fā)展極為不利。

因此，我們應(yīng)該推動樓市穩(wěn)定復(fù)蘇，而非像過去那樣周期性“過熱”，并利用這個(gè)窗口期，根據(jù)市場供求關(guān)系、城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。中國存在大量剛需群體，但相對于當(dāng)前的房價(jià)，較低的購買力無法轉(zhuǎn)換為有效需求，因此，如何滿足這些群體的居住需求，同時(shí)維持當(dāng)前樓市穩(wěn)定，是有待解決的課題。

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